【詹誌銘╱綜合報導】農地問題有很多，但想到鄉村買農地退休的人更多！尤其夏天酷暑難耐，若能徜徉山林之間，聆聽蟲鳴鳥叫，暑意頓時也去了泰半，因此近年不少退休族群鎖定購買農地，作為下半輩子的「第一屋」。不過，台灣農地因所處區域而有能否開發的差異，搞懂相關政策，才能讓欲享受鄉村生活的購屋族，保留完整後路。

【蔡佩蓉╱台北報導】房仲業最新統計象徵區域房市交易活絡度的「家戶購屋比」，上半年大台北明顯受奢侈稅衝擊，較去年同期衰退0.5個百分點，不過跨出大台北的主要都會區，家戶購屋比均攀升；新竹地區家戶購屋比為4%，等於100戶當中有4戶買屋，買氣最旺，第2名則是桃園縣3.6%。

上半年受到奢侈稅影響，市場成交量下滑，不過仍有地區買氣相對較佳。

【張舒婷、蔡佩蓉╱台北報導】內政部營建署昨宣布將提供近4年建案買賣契約價格、約3萬筆房屋成交明細，只是對照中港日的房屋實際成交價都須向政府申報，台灣官方僅每季更新一次，速度落後。但學者樂觀表示，台灣房市交易長期不透明，現在嘗試揭露實際成交價，是好的開始。

營建署「不動產價格e點通」網站增加買賣契約價格明細，提供2007年第3季至2011年第1季、共約3萬筆房屋成交資訊，內容有房屋建坪數、總價是否包含車位等訊息；並與台灣金服、司法院合作，提供近年約38萬筆拍定的法拍屋資訊。

每季更新「落伍」

不過，目前該網站最新資訊僅提供至今年第1季，稍嫌落後。32歲的Tina說，香港、日本的官網每天更新資訊，台灣只能做到每季更新，真的很落伍，「還是靠自己多走幾次、多看幾間，比較準確。」中原地產總經理余志文表示，香港預售屋開賣前3天須公開價格，且規範不二價，一成交即向政府登記，且不允許預售案換約轉手；中古屋交易資訊在大型房仲網站有揭露，民眾可花費約100元，調閱物件詳細成交價格。
日本也早已落實房價透明化，東京房東網社長廖惠萍表示，民眾可上YAHOO！查詢租售行情，日本的財團法人機構REINS網路平台，可查近1年實際成交價，合格經紀人皆可為購屋民眾查詢，大型建商則在官網主動揭露。

【葉思含╱台北報導】以悠遊卡搭乘台鐵，以南可至桃園、中壢、湖口站，最遠可使用至新竹站，其中台鐵經過的桃園都會區中，桃園、中壢站為全台搭乘旅客人次的2、3名，僅次於台北站，因此桃園至中壢段有台鐵高架化的規劃，新竹站則因距台北較遠，暫無明顯受惠。

【張舒婷╱台北報導】為解決民眾居住需求，政府推出多元住宅補貼方案，營建署國宅組最新統計，7月5日開放民眾申請的「住宅補貼方案」，目前已有1萬514戶，其中申請租金補貼者共9203戶，佔比超過9成，購屋補貼僅959戶，不到1成，官員認為應是受到「青年安心成家方案」影響所致，但今年「青年安心成家方案」優惠貸款方案，申請人數共17218人，也比去年的3萬4千多人大幅下滑50%，不復往年盛況。

「整合住宅補貼方案」從7月5日開放民眾申請，申請期限至8月15日止，包括購屋貸款1萬個名額，弱勢戶利率僅0.842%，一般戶則是1.417%，比市場利率低了0.4~0.5個百分點，最高額度為220萬元；租屋方面共有2.4萬個名額，補助1年，每戶每月3600元；修繕貸款共5000個名額，最高額度80萬元。

租屋補貼申請增

營建署統計，2008年購置住宅貸款利息補貼共開放3萬戶申請名額，但僅8千餘戶申請，申請率不到3成，修繕住宅貸款利息補貼開放5千戶，也只有3千多戶申請；2009年住宅購置利息補貼開放名額調整為1萬戶，約6千餘戶申請，修繕住宅利息補貼名額雖然不變，但申請戶數降至3千戶，較2008年下降至少1成。
今年人數更少，從7月5日開放至今，僅959戶申請購屋補貼，不到目前申請戶數的1成。
反觀租金補貼，開放戶數為2萬4千戶，近2年皆突破預定申請戶數，2008年2萬8千多戶、2009年2萬5千多戶，今年申請戶目前更已來到9203戶。

【張舒婷、實習記者林仲蔚╱台北報導】儘管政府強力打房，但甫出爐的「國泰房地產指數」調查指出，2011年第2季國內房市呈「量縮價漲」，大台北新屋成交價創歷史新高，台北市新屋每坪已超過67萬元，新北市也超過33萬元。房仲業者的調查也顯示，房價指數比去年同期上揚逾14%。

國泰房地產指數被視為反映全台新屋市場的重要指標，昨報告指出，今年第2季全國新建案的平均成交價為每坪23.95萬元，比今年第1季的22.49萬元續漲6.43%，而台北市為67.17萬元，較上季增4.2%，新北市每坪33.06萬元，季增6.67%，皆創歷史新高。

豪宅墊高成交價

執行該調查的學者、政大地政系教授張金鶚表示，今年第2季國內房市「量縮價漲」，量縮是因為政府喊出奢侈稅後，市場上成交的多為豪宅產品，成交量自然較低，但墊高成交行情。
國泰建設協理陳仁澤表示，政府喊出奢侈稅後，假性需求、短期炒作的投資客完全退場，以自住為主的買方更加挑剔、審慎，導致成交量萎縮。

政府在2009年1月28日起，將贈與稅率由房屋「公告現值」的4~50%，改為全部10%，大幅降低須繳納的稅額。此外，每人每年有220萬元免稅額，且贈與的建物、土地面積可以分割成多年贈送，沒有任何期限。

每部分須含建物土地

舉例來說，若父親將1間公告現值1000萬元的房子送給子女，原本扣掉220萬元的免稅額，780萬元的價值乘以10%，須課78萬元的贈與稅。 但若將房屋面積拆開成4年贈與，原本的1000萬元切割成1年250萬元，扣除220萬元的免稅額後，30萬元的價值乘以10%，每年只要繳3萬元的贈與稅，4年下來一共12萬元，足足省下66萬元稅額。
永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，將房屋面積拆開時，每一部分都必須包含建物與土地。此外，雖贈與行為無時間限制，還是盡量以提早贈與完畢為佳，以免土增稅逐年提升，負擔稅額愈來愈高。

【陳慜蔚、張舒婷╱台北報導】為解高房價民怨，政府針對青年弱勢族群推社會住宅。經建會昨敲定現代住宅試辦地點，選定國產局提出的土城及三峽兩處各約2千坪土地，設定70年使用權，共釋出約550戶，售價將是市價6成，最快2013年推出。日前提出改建蚊子館的工程會，也透露暫定新北市永和分局警察宿舍、桃園民生大樓，將規劃為青年住宅。

上周五營建署招標捷運機場線A7站合宜住宅，吸引6家知名建商投標並確定符合資格，宣告每坪售價不超過15萬元的合宜住宅有譜。經建會昨則邀集各部會，在國產局提供的8塊基地中挑出2塊作為現代住宅的試辦地點，經建會主委黃萬翔說，選定土城近捷運頂埔站約500公尺的土地規劃約310戶。黃萬翔說，因頂埔站將於2013年通車，且土地單純、戶數較少，「行政院通過後可望較快動工，並搭配捷運通車於2013年推出。」

購屋者禁任租售

至於三峽選定的土地位於教育研究院對面，黃萬翔指出，距離規劃中的捷運教育研究院站預定地僅200公尺，估可釋出約240戶。依經建會規劃，現代住宅每戶室內面積16~20坪間，僅有使用權70年，每坪10~14.5萬元，黃萬翔表示，可確定的是，價格將在市價的6成以下。
為防堵投資客不當炒作，黃萬翔說，除限制購買者所得須低於一定標準，也將規定屋主不得出租及隨意出售，「即使有出售需求，接手者仍應符合相關資格限制，買賣將受管制。」

都更變豪宅
「元大柏悅」前身為台北市名宅「勝利大廈」，2002年331大地震後變成危樓，之後在建商與原住戶權利變換後，都更成功，目前每坪開價達到200萬元。陳鴻文攝
模特兒/廖玉文(伊林)

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【詹誌銘╱台北報導】市中心精華素地難尋，建商為開發多改採與地主合建、 改建方式，或專尋老舊公寓都更，一般而言，舊屋只要成功改建後，房價通常可漲1~2倍，若建商又以大坪數規劃，舊大樓或危樓變身黃金豪宅案例也不在少數， 北市豪宅案「元大柏悅」、「華固雙橡園」、「國揚天母」，都是老宅變黃金屋的知名案例，房價從原本每坪40~80萬元，躍升至今均在百萬元上下，甚至高達 200萬元。

【蔡佩蓉╱台北報導】奢侈稅明上路，房屋拋售潮近尾聲，不少投資客將持有的房屋「由售轉租」避奢侈稅；根據業者統計，大台北租屋釋出件數總量，由2月的15007件上升到5月31267件，成長1.08倍。由於出租物件暴增，不少房東為增加物件競爭力，以小豪宅風格裝潢吸引房客。

受奢侈稅影響，屋主由售轉租的態勢明顯，根據奇集集生活萬用網統計，奢侈稅消息釋出的2月25日當月租屋物件總量1萬5007件，5月統計至5月30日，總計物件量攀升至3萬1267件，成長1倍；最近1周更是快速成長，每天增加1500件，連帶讓市場租金下滑，2月台北市套雅房每戶月租金1萬4500元，5月為1萬3500元，租金下降6.89%。

「過街房東」占2成

奇集集生活萬用網總經理蔣馨誼說，奢侈稅逼得不少投資客把待售物件轉向租屋市場，租屋案件暴增，不少屋主為了讓物件順利出租，紛紛改裝成小豪宅，例如有屋主裝潢中山北路附近20坪2房空間，風格時尚，每月租金約3萬元。
上品房屋外僑租屋服務業務經理賴廣琦說，過去包租公多屬長期出租，但奢侈稅讓市場出現2年「過街房東」，避稅的投資客目前占整體市場2~3成。他表示，「他們對市場敏銳度高，之前就有裝潢中古屋轉售的經驗，因此可把租屋物件裝潢得華麗吸引房客，維持租金水準。」賴廣琦說，15~20坪小套房短期轉售不易，是目前出租的主流產品。

【蔡佩蓉╱台北報導】6月1日除了台灣奢侈稅即將上路外，同時也將正式開放陸客自由行，過去陸客僅能團進團出，未來陸客可藉由較自由的觀光行程順便看屋，除了豪宅置產外，具有高租金效益的物件也是選擇之一。

陸資來台仍須審核

不過房地產業者表示，政府對陸資購買不動產嚴格限制沒有改變，陸客也不一定會馬上出手買房。
根據經濟部資料顯示，陸資來台投資的件數，2010年為79件、總金額9434萬5千美元，而2011年1至3月則已有28件、總金額1383萬美元。太平洋房屋行銷企劃部經理鄭國英分析，陸資企業來台投資須經過經濟部投審會的評估，確立後才能買商業不動產以及員工住宅，目前陸資投資件數愈來愈多，但是很難了解有沒有買不動產。

以外資或港資轉進

因此，陸客時常以港客或第三地的外資包裝進入台灣，中原地產副總經理余志文指出，港客喜歡高租金收益產品，最新成交的「台北京站」酒店式公寓個案，租金報酬率約5%，即使僅有地上權，還是受到青睞。

【蔡佩蓉╱台北報導】由於整體經濟轉好，許多法拍物件未經法院程序便順利售出，據業者統計，5月全台總待拍件數4125件，較去年同期7411件減少44.3%，但台北市在商用不動產法拍帶動下，5月拍定總金額達45億8420萬元，是去年同期的1.85倍，業者指出，商辦是目前最熱的法拍標的。

得標件數少1半

寬頻房訊針對建物部分統計5月全台各法院數據，成交總金額85億7548萬元，較去年同期124億元4749萬元萎縮31.1%；得標件數745件，較去年同期少50.6%。
但5月拍定總金額，台北市達45億8420萬元，較新北市11億2353萬元及台中市2億4415萬元高，呈現一枝獨秀態勢。寬頻房訊業務部經理游律揚說，5月台北市三陽忠孝大樓標售創多項法拍新紀錄，拉高整體市場平均，其他如揚昇商業大樓有22組搶標，都讓拍定金額飆高。

商辦物件超搶手

104法拍網總經理藍茂山說，傳統的住家型法拍投資客幾乎跑光，剩下的都是自住客，加上奢侈稅讓資金轉向商辦，商辦法拍只要有好物件，很快就被搶光，甚至冷門廠辦也有不少資產公司低價買進。

【張舒婷、楊舒晴╱台北報導】奢侈稅即將上路，房市交易亂象逐一浮現，有投機客急著獲利了結，大舉拋售或平盤轉賣物件，打亂行情；還有自住客為規避奢侈稅，採取「假租約真買賣」、「假信託真買賣」等方式，法律專家建議，這類規避行為將觸法，民眾切勿以身試法。

奢侈稅6月1日上路，不少投機客看準奢侈稅前夕，進場撿便宜的民眾出籠，買氣逐漸回溫，抱著「只要趕在奢侈稅上路前賣出，省下的奢侈稅就算賺到」的心態，拋售手中物件。

「B貨當A貨賣」

台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，投機客趁機出售的產品，皆為手中次級商品，優質如忠孝東路商圈的黃金三角窗的物件，依舊沒有動靜。
值得一提的是，受到奢侈稅拋售潮影響，商用不動產標案頻創高價，頗有「B貨當A貨交易」的味道。以匯僑為例，去年9月耗資18.21億元向亞太置地買進的壽德大樓1樓店面，僅持有8個月，5月再以21.73億元轉賣給全球人壽，除獲利3.1億元外，也省下3.26億元奢侈稅額。

【吳苡辰╱台北報導】台灣住宅密度高，擁有1片能種植花草的空地，是不少人的夢想，擁露台或庭院的戶別，除可增加使用面積，還能滿足現代人在繁忙都市生活中，想親近自然的渴望，不過露台與庭院面積不計入權狀坪數，都屬約定專門，若合約中標示不清，日後易引發爭議，建議買方事前應詳細了解相關細節，並白紙黑字寫下，才不會花大錢當冤大頭。

在1996年6月5日以後取得建照之建案，露台不得計入權狀坪數，民眾購買露台戶，買的不是露台的所有權，而是使用權，儘管法規規定不得計價，但目前市場仍習慣將露台面積以每坪1/3的單價販售，部分建案露台價格甚至高達單價1/2，少數建案會強調買屋送露台，但羊毛出在羊身上，露台價格早已灌入總價中，換算單價後，每坪價格會比一般戶別高1~3成。

 

露台不計入權狀坪數

由於露台不得計入權狀面積，因此建商多透過約定專用方式，使該露台為特定戶別專用，不過，買方除了事前請建商出示相關證明文件外，也要留意多數的合約書上並不會註明露台面積，便曾有銷售人員號稱具備10坪露台，但是成屋後卻發現露台面積不足的情況，建議應主動要求在合約載明露台坪數，日後發生爭議才能舉證。

【蔡佩蓉╱台北報導】距離奢侈稅正式上路倒數一周，大台北豪宅市場近幾個月受影響成交量縮，不過房價僅小幅修正，根據業者統計，5月大台北地區豪宅價格比2月僅小跌1.48~5.3%，台北市頂級豪宅仍維持每坪逾百萬元的水準，業者指出，將近5成豪宅客為了避奢侈稅，近幾周選擇獲利了結。

大師房屋總經理陳建慶指出，5月下旬之後，豪宅房仲相當忙碌，尤其大安區、內湖區豪宅投資客多，大約有5成豪宅客獲利了結。投資客趕在最後逃命階段，成交產品以剛交屋的高級住宅居多，如去年交屋的華固「雙橡園」，坪數70~80坪，去年每坪成交價約80萬元左右，但近期每坪約100萬元成交，奢侈稅並沒有讓豪宅價格回到去年水平。
自從2月奢侈稅政策曝光後，對一般中古屋住宅影響最劇烈，但永慶豪宅事業部統計，台北市市中心內、總價6000萬元以上的頂級豪宅，5月每坪成交價106萬元，較2月每坪107.6萬元，僅小跌1.48%，與4月成交單價每坪105.5萬元相比竟小漲0.5%。

有錢投資客撐盤

永慶指主因是豪宅市場受到資金充沛、口袋深的投資客撐盤，影響幅度較小。

【蔡佩蓉╱台北報導】奢侈稅下周三正式開徵，房仲業者指資金薄弱、玩票性質的菜籃族「能跑則跑」，短線投資客佔買方比率剩不到1成，目前進場的投資客大多轉為中長期置產戶，面對最後的出貨時機，台北市郊區、新北市房價降幅達5~15%。
去年房市景氣蓬勃，大型投資客大量進貨，小型散客流行集資買預售屋、中古屋，法拍現場聚集小投資客撿貨，稍加整理裝潢短時間出售，轉手最少賺1成，但奢侈稅鎖定2年內移轉非自用房屋課徵交易金額10~15%，壓縮投資客獲利。

新北房價跌15%

永慶房屋研展室協理黃增福表示，目前成交戶的投資客比重降至10%以內，大多短炒投資客不願奢侈稅卡2年，因此暫不投資；台北市區房價降幅僅5~6%，市郊區則有5~10%，新北市部分區域甚至達15%。

「該跑的都跑光」

全國不動產總經理石吉平則說，投資客「該跑的都跑光」，進貨價格低的投資客選擇獲利了結，不願賭2年後的房價，他舉例新北市林口區開價每坪26萬元的中古大樓，日前以每坪21萬元出售，但投資客每坪僅買16萬元，也沒賠本。