2011年 09月03日

要買增值區、潛力區的方法有很多;透過大潤發、家樂福、85度C等不同性質店家的展店計劃,更能一探區域發展。
想選擇新興發展區,可跟著量販店走;想入住機能成熟區,則可跟著連鎖飲料店的腳步。
從這些熱門店的展店數與位置,選擇適合自己的居住環境。
採訪╱詹誌銘

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量販店鎖定重劃區 打造共榮潛力足

【詹誌銘╱綜合報導】生活機能是民眾購屋時最先考量的條件之一,觀察在地商家的展店數與位置,更能直接顯示區域商圈發展的成熟度與未來性。根據《蘋果》調查顯示,44%的民眾認為生活中最不可欠缺的機能便是大賣場,主打省錢便宜的大賣場,因看準人力成長狀況,以新興重劃區為展店主軸,購屋族不妨跟著賣場選區域,同享機能與區域發展性;至於深耕社區的連鎖飲料店,則鎖定發展成熟商圈,適合重視完善生活機能的購屋族。

 

台灣多數的大型商業城或造鎮計劃,為強化生活機能,建商會選擇與量販店合作,透過完善採買日常用品的需求,建立民眾在區域購屋的意願,如家樂福、大潤發等知名量販店,某種程度便是參與遠雄建設(股票代號:5522)或尚順開發在新北市林口、三峽與苗栗縣頭份的大規模造鎮,顯示此區人口發展可能性高,新興商圈自然也就容易據此成型。
大潤發總經理室公關經理何默真表示,就大潤發而言,賣場設立與否取決人口條件與交通方便兩大要件,「舉例來說,內湖店因為跨座橋、下個交流道便能抵達,即便四周住宅不多,但可成功達到商圈聚集效應;其次,因為是新開發區塊,停車位數量多,自然能讓全家人方便前來購物。」

 

林口三峽大型造鎮

以上述條件來看,量販店會進駐的地點以新興重劃區較有可能,家樂福全國開發暨公共事務服務部總監詹玲珠分析:「並非家樂福不願進入鬧區,但1間量販店要能開設,地坪至少要有300坪,最大可到3000坪,市中心土地取得成本太高,且面積也不夠,相對要在重劃區開店便容易許多。」
詹玲珠坦言,新興重劃區開店,不少是因為與建設公司達成互惠結盟,建商希望人口進住以達到成功造鎮,量販店則因建商強打購物機能,吸引民眾前來購物,也就樂於進駐開店。「以三峽為例,遠雄建設推案之初,不少民眾會懷疑搬進去後採買怎麼辦?」但建設公司提出「這邊未來有家樂福」,意味民眾可以不用煩惱日常生活採買。加上市中心房價不斷飆高,要往外圍便宜區塊搬遷的人,就會將三峽列入考慮。於是,人口成長目標與商圈成型,便是建商與量販店相互影響所致。

 

家樂福欲進駐淡水

據《蘋果》調查顯示,44%民眾認為生活中最不可欠缺的機能便是大賣場,較便利商店多出14個百分點。若以兩大賣場都以交通與購物方便的關鍵條件為展店方針,便能反推何以民眾最需要的機能是大賣場,相對來說,這樣的環境也是購屋族最重視的機能。
不可否認,對於同一個重劃區的優劣,兩大量販店有著迥異的見解,但對於跟著政府發展計劃走,雙方態度卻是相對一致,大潤發積極在新莊副都心與頭前獵地,家樂福則企圖要再進駐淡水,兩邊分別看好副都心鄰近上新莊舊有商圈,淡水則是除了新市鎮,還有老淡水街廓,一個成熟商圈搭配一個即將成型的造鎮計劃,對帶動房市人口發展應是有正向幫助。

排擠效應周邊店家未必得利

【詹誌銘╱綜合報導】台灣目前幾個造鎮計劃或重劃區,除了有大量建商插旗推案,大賣場的進駐幾乎就代表生活機能保障,以林口、三峽或新店為例,發展之初就是因為家樂福願意先行進入,使商業城規劃或住宅人口條件漸趨完整,不過看似穩定的發展,仍有失敗案例,例如在新店「湯泉」附近的量販店,因人口數不如預期及消費習慣養成不易,最後只能以關店收場,民眾跟著大賣場購屋時也不得不慎。
大潤發總經理室公關經理何默真表示,搶先進駐新興住宅區時,幾乎所有大賣場都得進行風險評估,確認區域發展人口數足以支持賣場經營,以該公司碧潭店為例,剛開之時,所屬的「天闊」社區入住狀況並不理想,到2年後大樓幾乎「滿房」,營業額自此才開始衝高,不過約900戶的社區住戶仍不足撐起店的業績,為拉抬營業額,賣場到新店市或較遠的安坑辦活動,提升能見度後才穩定經營。

辦活動提升能見度

不過附近的「湯泉」社區就沒這麼幸運,同樣有量販店進駐,但入住人口消費習慣培養不起來,業者只能認虧退出。因此,當區域人口數多,不代表生活機能就會逐漸成熟,民眾購屋前還須仔細評估。
大賣場入駐,對於周邊生活機能有所幫助,但對周邊店家發展卻未必是正向關係。
信義房屋新店寶橋店經理蔡德昭分析,以家樂福新店店而言,賣場營業額雖高,不過附近店面商圈發展,並未跟著賣場長紅,普通條件店面每月租金4~8萬元,這些年漲幅也僅有1~2成,「因為賣場坪數大、販售的東西又多,客人只要進去,所有需求都能滿足,自然不會走到臨路的周邊商店,商圈也就不會成型,對投資周邊店面的人多少造成疑慮。」

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高營業額賣場與周邊房價行情

資料來源:中信房屋

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賣場雙霸天小檔案

資料來源:《蘋果》採訪整理

《蘋果》民調

 

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Q

台灣地狹人稠,日常採買都很方便,你認為下列何者是住家旁一定要有的機能?

有效樣本:534份(限20歲以上)
調查日期:8月22~24日
調查方法:以全國住宅電話為抽樣母體編冊隨機抽樣
抽樣方式:電腦語音輔助訪問
調查機構:《蘋果日報》

專家意見

 

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規模縮小 深入社區

戴幸芳 家樂福公共事務服務部北北區經理
目前量販店市場已經趨近飽和,除非有更多、更大的新興重劃區出現,否則目前市場應該都不會看到大規模展店計劃。不過,也因為如此,家樂福開始經營便利購,用小型量販店的理念,企圖深入社區搶佔社區超市的商機。

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建設加持 有助展店

何默真 大潤發總經理室公關經理
面對展店速度與計劃,大潤發是以較謹慎的態度面對,因此,即使新重劃區有大量停車場與土地等條件,但若人口發展願景不足,大潤發較不會進入,相對而言,如果重劃區發展有政府建設或計劃加持,日後發展相對而言,就會較穩定,也就較能令人期待。

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