小小愛哈拉

【黃國棟╱台北報導】為避免房市投資客向銀行申貸周轉金或房屋修繕來炒房，金管會明訂銀行必須遵行落實「貸款契約加速條款」，一旦發現貸款人資金用途「名不相符」，銀行可要求貸款人得在1年內還款貸款，避免淪為炒作房價幫兇。
目前各銀行推出的周轉金或房屋修繕貸款，雖較房貸利率高，但比起個人信用貸款，利率仍偏低，其中周轉金利率僅比房貸利率略高，約2%以上；房屋修繕貸款約4%起，且申貸金額約有200萬元，確實讓不少投資客以此來取得房貸資金。

屬銀行疏失將懲處

日前金管會大規模金檢銀行時，發現不少銀行明明是在做周轉金放款或房屋修繕貸款，借款人卻將這筆資金匯往建設公司或建經公司，根本就是拿錢去買房，又以企業戶多以申貸周轉金名義炒樓為多。
為防堵打房漏洞，金管會要求，金融機構須落實申貸的資金用途，若發現銀行與貸款人巧立名目，不僅貸款人要加速還款，銀行可要求貸款人須在1年內還清貸款，若發現屬銀行核貸疏失，銀行恐也會被予以懲處。

精華區房價高不可攀
幾個重劃區房價也持續攀升
買房壓力大
若想便宜入住精華區
不妨選擇剛交屋或新成屋量體大的區域

【蔡佩蓉╱台北報導】面對奢侈稅即將上路，最後數十天是投資客拋售高峰期，買屋族群也趁勢搶進，根據樂屋網統計大台北地區線上看屋人數，4月較3月高出4成。
其中大台北二環外圍比重增加明顯，台北市尤以士林區線上預約人數成長2.5倍最多，新北市以五股區、林口區最熱門。

士林天母最熱門

根據樂屋網統計發現，台北市4月網路預約看屋以士林區、天母一帶表現最為不錯，中信房屋天母西路加盟店店長廖祐瑜指出，若是以5月前兩周觀察，看屋人潮較4月成長了3成，最近更有好幾組來自信義區的客戶，因為覺得周邊公寓較划算而下定。
住商不動產師大加盟店經理游聖獻表示，由於奢侈稅以簽約日課稅，許多投資客想盡辦法在6月1日前賣掉，因此5月成交量比4月好。
以市區精華地段來說，4月中旬奢侈稅三讀通過後，拋售高峰已結束，但大台北外圍如新北市林口區，案量大的地區，屋主價格鬆動意願較高，民眾也多往外圍撿便宜。

【張舒婷╱台北報導】奢侈稅6月將上路，買方積極看屋撿便宜，但有不少民眾仍猶豫不決。專家說，至6月初以前，會有口袋淺的投資客倒貨，是撿便宜的好時機；農曆鬼月或結婚潮明顯的10~12月，也是議價空間相對大的時點。

信義房屋總經理薛健平直言：「5、6月是投資客拋售的高峰期，民眾可以快點撿便宜！」新理想廣告總經理黃正忠也認為，5月的拋售潮可能持續到6月，至於剛完工的新成屋，因營造成本並沒有增加，買方較有可能談到滿意的價格。

每坪30萬砍5萬

家住台北縣、已退休的50歲邱先生，1個月前在泰山鄉看上一戶約35坪的電梯公寓，屋主原開價1千多萬元，後因奢侈稅打房的關係，殺價到8百多萬元，斡旋到5月初終於成交，他高興地說：「每坪從30萬元砍到25萬元，真的很划算！」
黃正忠強調，今年全球通膨升溫趨勢不變，原物料成本只升不跌，又逢台灣景氣好轉，買屋需求持續存在，房價不可能大幅下跌，估計自住客觀望到7月後就會出籠，建商和賣方對價格的態度慢慢轉硬，房價會隨CPI（消費者物價指數）上揚。

台北土地成本高

據主計處統計指出，近年來CPI漲幅並不明顯，除了金融海嘯後2009年為負0.87%外，其餘全年平均皆在1%~4%之間，但台北市、新北市房價漲幅卻動輒2位數，落差甚大。

奢侈稅一棒子打下來，口袋深的投資客沒在怕，倒是打到我們這些口袋只有一點點錢的人，結果是「強者恆強，弱者恆弱」。我在新莊2大重劃區都投資預售屋，奢侈稅帶來許多不確定性，萬一到時候政府又變來變去，或祭出第2個奢侈稅，資金運用會不會出問題？現在只盼能將其中1間房子平盤賣出，落袋為安。

1坪50萬無人問

我在新莊住很久，以前投資中古屋頗有心得。隨著頭前、副都心重劃區蓬勃發展，也開始努力投資預售屋。去年10月買「宏普文華居」低樓層戶，成交價50萬元，今年初聽到奢侈稅的時候，參考朋友低樓層戶別賣出53.5萬元、54.5萬元的成交價，我開價53萬元出售，客人殺到52萬元也不賣。
結果沒想到媒體造成人心惶惶，前陣子還出現有高樓層戶用45萬元賠本賣的消息，真是空穴來風！我用1坪50萬元平盤價格想賣，卻乏人問津；現在我就算48萬元賠錢賣，客人也嫌貴吧？

房貸成數變6成

最近打房把房貸成數從原本建商承諾的7成打成變6成，好在那1成的金額可以分成2年攤還，利率3%。不過未來還有工程期款要繳，預算仍然吃緊。建商請大家簽1年不得轉手買賣的合約，算是為了預防「賺了就跑」的換約投資客。
農曆年後，我和建設公司用「口袋價格」買了「兆之丘」，碰到奢侈稅議題，剛買1個月就要出售，價格一直降，還是乏人問津，現只盼這2間有其中1間可以平盤賣出就好。

【蔡佩蓉╱台北報導】奢侈稅不到15天將上路，全台各地房價紛紛下殺，有些屋主不甘心賠錢出售，因此運用一些技巧「降低」房屋單價，例如將停車位與房子價格平均計算、將加夾層面積計入房價單中。房地產專家指出，預售屋定型化契約即將上路，但仍有不少消費者不曉得，很容易成為受害者。

算車位降單價

連月來不少業者打出降價物件，動輒下殺10~15%，吸引不少購屋人，有些屋主不願賠售，乾脆使用「障眼法」讓民眾以為買便宜。美商ERA不動產總經理特助李恆宇說：「市場上最常見的手法就是將停車位與房子價格一起平均計算，讓購屋人以為房價比別人低。」但實際上車位與室內坪數一定要分開計算。
李恆宇舉預售屋的案例，1戶35坪、850萬的預售屋，正常換算每坪單價24.28萬元，加上10坪停車位150萬，總價1000萬元，不過有些業者拿1000萬去除45坪，得出每坪只有22.22萬的平均單價，讓購屋人誤以為這房子比別人便宜了2萬元。

夾層不列權狀

另一種售屋混淆手法，是計入夾層屋面 積。原本是屬於室內違建的夾層，不能計入權狀坪數，不過不少原屋主在轉手時，會將夾層計入房屋面積，成功達到降低房屋單價的目的。HouseFun新聞中 心專案經理李建興說，民眾平時要累積看屋經驗、嘗試，免得在一片下殺氣氛下，衝動買屋落入陷阱。
此外，即便預售屋訂型化契約已經上路，代表雨遮、屋簷不能計價，但是仍有許多銷售現場不會主動宣導，讓建商變灌水房價，而民眾卻不自知。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，青年安心成家方案貸款放寬，不少新手可能買屋，但要留意降價幅度特高的物件，很可能是漏水屋、凶宅等問題宅。

資料來源：《蘋果》採訪整理、各銀行

【蔡佩蓉╱台北報導】還有半個月，奢侈稅將正式上路，等不及房價大跌的買方開始進場。根據業者統計，台北市4月成屋交易量較3月增加1成，房價僅小跌5~10%，近日受到政府釋出優惠房貸利多，買屋民眾可望增多，不過學者仍建議，想要房價跌回合理價，購屋人一定要有耐性。

根據有巢氏房屋統計分析，台北市公寓及 大樓2類型主流產品， 4月交易量已較3月回溫，公寓交易量持平，大樓卻迅速回溫，交易量增10~16%。深入分析台北市中心的大安、信義、中山、松山、中正、萬華、大同區，與 市郊的士林、北投、文山、南港、內湖區不同產品熱度，以市郊區的公寓產品表現最好，交易量指數為108，漲幅8%，遠高於市區交易量指數96。

釋出量多環境好

有巢氏房屋發言人劉炳耀分析，以市中心成交的情況來看，有需求購屋的買方不願追高，因此購屋地區往外移，包括士林、文山與北投區交易量明顯回升，主因為郊區公寓釋出量多且居住環境較好。
不過整體來看，台北市市區大樓產品成交量成長16%、市郊區則增加10%，交易量指數分別為116、110，住商不動產副總經理劉明哲分析，台北市具有都更效益的老公寓，價格拚命喊漲，有些價格甚至超越同區大樓，讓購屋民眾轉買2房低總價的大樓。
房價部分，台北市4月平均成交價較3月微幅下修5~10%，不過仍有表現亮眼的區域，中正區、士林區大樓均價分別有7.8%、4.9%的漲幅，中正區從每坪54.9萬元上漲至59.2萬元，相對抗跌。

我從2005年就興起買房子念頭，2006年開始看房子，但一開始態度很消極，直到婚後先在公婆家附近承租15坪住宅，由於租金實在太高，才開始積極看房，終於在2007年底以920萬元買下30坪的住宅華廈，目前市價1500萬元，漲幅達63%。
開始看房子後曾出價過幾次，但總是跟房子擦肩而過，婚後在距大坪林捷運站3分鐘路程的大樓內承租15坪住宅，每月租金含管理費高達1萬6000元，考量租金成本很高、加上房價逐漸高漲，開始轉為積極看房，1年內看了50~60間房子，快速累積房地產經驗。

次貸風暴果斷進場

2007年8月美國才剛發生次貸危機，當我12月決定買房子的時候，很多朋友都嫌920萬元的價格太貴，但我認為買房子是長期投資，事實證明，房價雖然經過2008~2009年的小幅修正，但受惠於2010年房價飛漲，目前市價達1500萬元，成長幅度為63%，薪水漲幅都不可能這麼高，不禁慶幸當初果斷決定買房。

別被房仲賣家影響

年輕人除非很早就立下志向要置產，不然大多數人都和我一樣，到真正要買房子的時候才發現房地產經驗不夠多，很容易被房仲跟賣家牽著跑，錯失2006年進場買房的好時機，建議民眾平日多出去看房子，多累積出價經驗，將來遇到好物件時才能快狠準，快速以合理價格買到心目中的房子。

【楊舒晴╱台北報導】奢侈稅下月上路，《蘋果》地產中心與Yahoo!奇摩新聞合作進行第2波網路民調，雖有6成以上網友會延長房產持有時間以避免課稅，有25.6%網友不在意稅負，且超過8成網友會將奢侈稅成本轉嫁售價。

奢侈稅規定非自用不動產持有不滿1年轉 手將課售價的15%、1年以上不滿2年轉手課10%，面對6月1日上路在即，62.4%民眾選擇將手中未滿兩年的待出售不動產僅延長持有到2~3年，轉為 長期持有比例不高；有25.6%民眾不受奢侈稅影響，隨時出售不動產，且高達84.8%民眾表示會奢侈稅成本轉嫁於售價，進而產生奢侈稅政策是否無法達到 抑制房價、卻可能間接推高房價的疑慮。

做功課了解行情

永慶房仲集團研展室協理黃增福說，房地 產價格是由買賣雙方共同認定，即使賣方將奢侈稅成本轉嫁，但購屋民眾不買單依然無法成交，賣方勢必要選擇降價求售，而選擇高價待售的賣方若2年內始終無法 成交的話，奢侈稅也就達到效果。黃增幅說，民眾只要多了解市場行情就可比較出屋主是否有轉嫁奢侈稅，多做功課就可避免買得太高。

2成願買新成屋

面對奢侈稅即將上路，投資客如何調整策略？28.7%民眾認為新北市為最佳投資區域，台北市以27.2%緊追在後，而分佔三、四名的台中市、高雄市則為18.1%及17.8%。投資不動產的類型仍以成屋居多，27.2%民眾偏好投資住宅型中古屋，新成屋及店面各有約2成民眾願意投資，反而投資槓桿比例較高的預售屋僅有12.9%民眾支持。

「不考慮預售屋」

台北市及高雄市皆有置產的Amy說，以前投資房地產偏好短期買賣得以快速套利，完全不考慮出租，但奢侈稅上路後，選擇投資標的就會加入出租效益考量。她還是看好台北市就業機會多且房價高，接下來會轉向投資價格較低的新北市中古屋住宅，要等待完工的預售屋就不考慮。

我從小看著家人將閒置的房屋出租，深知「有土斯有財」的道理，對我來說，房地產就是最好的投資。擔任中學教師後，我把大學打工存下的第一桶金，加上媽媽的300萬元資金、以軍公教身分申請的200萬元貸款，先後買下台北市民生東路的套房及重慶北路華廈。

租金報酬率達4%

我對基金、股市都不了解，但特別看好房地產的長期投資價值，買房子就是為了當包租婆賺租金。出租前，我會先參考附近的租金行情，或上網路查詢資料，兩間房子的租金收入，每個月最少2萬元，投資報酬率少說4%，比放在銀行定存2%不到的微薄利息，高出太多了。
以賺取價差的角度來看，這2間房都靠近捷運站、周邊生活機能佳，現在賣出的話，房價可比當初買價高出3成，如果未來哪天我不想當包租婆了，賣掉後還可賺上一筆。

「看好台灣房市」

雖然奢侈稅政策即將上路，但站在長期投資者的立場而言，我對台灣房市的前景還是正面樂觀，因為我認為房價還是會持續上升，但可能因為奢侈稅的關係，上漲速度比以前慢；至於另一項最近立委們積極推動的房屋實價登記，我確實會懷疑：如果將來賣掉物件後，是否要課更重的稅？但不管未來情勢怎樣變化，我還是會繼續投資房地產，我一直在台中教書，最近也打算在台中置產，因為我真的看好台灣房市。