【陳慜蔚、張舒婷╱台北報導】為解高房價民怨，政府針對青年弱勢族群推社會住宅。經建會昨敲定現代住宅試辦地點，選定國產局提出的土城及三峽兩處各約2千坪土地，設定70年使用權，共釋出約550戶，售價將是市價6成，最快2013年推出。日前提出改建蚊子館的工程會，也透露暫定新北市永和分局警察宿舍、桃園民生大樓，將規劃為青年住宅。

上周五營建署招標捷運機場線A7站合宜住宅，吸引6家知名建商投標並確定符合資格，宣告每坪售價不超過15萬元的合宜住宅有譜。經建會昨則邀集各部會，在國產局提供的8塊基地中挑出2塊作為現代住宅的試辦地點，經建會主委黃萬翔說，選定土城近捷運頂埔站約500公尺的土地規劃約310戶。黃萬翔說，因頂埔站將於2013年通車，且土地單純、戶數較少，「行政院通過後可望較快動工，並搭配捷運通車於2013年推出。」

購屋者禁任租售

至於三峽選定的土地位於教育研究院對面，黃萬翔指出，距離規劃中的捷運教育研究院站預定地僅200公尺，估可釋出約240戶。依經建會規劃，現代住宅每戶室內面積16~20坪間，僅有使用權70年，每坪10~14.5萬元，黃萬翔表示，可確定的是，價格將在市價的6成以下。
為防堵投資客不當炒作，黃萬翔說，除限制購買者所得須低於一定標準，也將規定屋主不得出租及隨意出售，「即使有出售需求，接手者仍應符合相關資格限制，買賣將受管制。」

都更變豪宅
「元大柏悅」前身為台北市名宅「勝利大廈」，2002年331大地震後變成危樓，之後在建商與原住戶權利變換後，都更成功，目前每坪開價達到200萬元。陳鴻文攝
模特兒/廖玉文(伊林)

點下放大

【詹誌銘╱台北報導】市中心精華素地難尋，建商為開發多改採與地主合建、 改建方式，或專尋老舊公寓都更，一般而言，舊屋只要成功改建後，房價通常可漲1~2倍，若建商又以大坪數規劃，舊大樓或危樓變身黃金豪宅案例也不在少數， 北市豪宅案「元大柏悅」、「華固雙橡園」、「國揚天母」，都是老宅變黃金屋的知名案例，房價從原本每坪40~80萬元，躍升至今均在百萬元上下，甚至高達 200萬元。

中華堪輿道派掌門宗師謝沅瑾表示，只要更衣室的空間小於臥室的1/4，在風水上就不會有太大的影響，反之，則婚姻間易出現第3者。更衣室造成臥室形成房中房的狀況可分為3種，其中更衣室與浴廁緊鄰，但由不同出入口進出，影響較小，因為通常此格局更衣室的空間最小，相對第3者的影響力也較弱，放置葫蘆在更衣室衣櫃上或天花板即可解決。

出入口勿與浴廁共用

另外1種格局為經過更衣室後，才進入浴廁的規劃。謝沅瑾表示，此種格局因須把浴廁的空間計算至更衣室內，空間相對較大，因此外遇的影響力相當大，夫妻間若有第3者，容易有棄家庭不顧，選擇離婚的情形。

【蔡佩蓉╱台北報導】奢侈稅明上路，房屋拋售潮近尾聲，不少投資客將持有的房屋「由售轉租」避奢侈稅；根據業者統計，大台北租屋釋出件數總量，由2月的15007件上升到5月31267件，成長1.08倍。由於出租物件暴增，不少房東為增加物件競爭力，以小豪宅風格裝潢吸引房客。

受奢侈稅影響，屋主由售轉租的態勢明顯，根據奇集集生活萬用網統計，奢侈稅消息釋出的2月25日當月租屋物件總量1萬5007件，5月統計至5月30日，總計物件量攀升至3萬1267件，成長1倍；最近1周更是快速成長，每天增加1500件，連帶讓市場租金下滑，2月台北市套雅房每戶月租金1萬4500元，5月為1萬3500元，租金下降6.89%。

「過街房東」占2成

奇集集生活萬用網總經理蔣馨誼說，奢侈稅逼得不少投資客把待售物件轉向租屋市場，租屋案件暴增，不少屋主為了讓物件順利出租，紛紛改裝成小豪宅，例如有屋主裝潢中山北路附近20坪2房空間，風格時尚，每月租金約3萬元。
上品房屋外僑租屋服務業務經理賴廣琦說，過去包租公多屬長期出租，但奢侈稅讓市場出現2年「過街房東」，避稅的投資客目前占整體市場2~3成。他表示，「他們對市場敏銳度高，之前就有裝潢中古屋轉售的經驗，因此可把租屋物件裝潢得華麗吸引房客，維持租金水準。」賴廣琦說，15~20坪小套房短期轉售不易，是目前出租的主流產品。

【蔡佩蓉╱台北報導】6月1日除了台灣奢侈稅即將上路外，同時也將正式開放陸客自由行，過去陸客僅能團進團出，未來陸客可藉由較自由的觀光行程順便看屋，除了豪宅置產外，具有高租金效益的物件也是選擇之一。

陸資來台仍須審核

不過房地產業者表示，政府對陸資購買不動產嚴格限制沒有改變，陸客也不一定會馬上出手買房。
根據經濟部資料顯示，陸資來台投資的件數，2010年為79件、總金額9434萬5千美元，而2011年1至3月則已有28件、總金額1383萬美元。太平洋房屋行銷企劃部經理鄭國英分析，陸資企業來台投資須經過經濟部投審會的評估，確立後才能買商業不動產以及員工住宅，目前陸資投資件數愈來愈多，但是很難了解有沒有買不動產。

以外資或港資轉進

因此，陸客時常以港客或第三地的外資包裝進入台灣，中原地產副總經理余志文指出，港客喜歡高租金收益產品，最新成交的「台北京站」酒店式公寓個案，租金報酬率約5%，即使僅有地上權，還是受到青睞。

【蔡佩蓉╱台北報導】由於整體經濟轉好，許多法拍物件未經法院程序便順利售出，據業者統計，5月全台總待拍件數4125件，較去年同期7411件減少44.3%，但台北市在商用不動產法拍帶動下，5月拍定總金額達45億8420萬元，是去年同期的1.85倍，業者指出，商辦是目前最熱的法拍標的。

得標件數少1半

寬頻房訊針對建物部分統計5月全台各法院數據，成交總金額85億7548萬元，較去年同期124億元4749萬元萎縮31.1%；得標件數745件，較去年同期少50.6%。
但5月拍定總金額，台北市達45億8420萬元，較新北市11億2353萬元及台中市2億4415萬元高，呈現一枝獨秀態勢。寬頻房訊業務部經理游律揚說，5月台北市三陽忠孝大樓標售創多項法拍新紀錄，拉高整體市場平均，其他如揚昇商業大樓有22組搶標，都讓拍定金額飆高。

商辦物件超搶手

104法拍網總經理藍茂山說，傳統的住家型法拍投資客幾乎跑光，剩下的都是自住客，加上奢侈稅讓資金轉向商辦，商辦法拍只要有好物件，很快就被搶光，甚至冷門廠辦也有不少資產公司低價買進。

【張舒婷、楊舒晴╱台北報導】奢侈稅即將上路，房市交易亂象逐一浮現，有投機客急著獲利了結，大舉拋售或平盤轉賣物件，打亂行情；還有自住客為規避奢侈稅，採取「假租約真買賣」、「假信託真買賣」等方式，法律專家建議，這類規避行為將觸法，民眾切勿以身試法。

奢侈稅6月1日上路，不少投機客看準奢侈稅前夕，進場撿便宜的民眾出籠，買氣逐漸回溫，抱著「只要趕在奢侈稅上路前賣出，省下的奢侈稅就算賺到」的心態，拋售手中物件。

「B貨當A貨賣」

台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，投機客趁機出售的產品，皆為手中次級商品，優質如忠孝東路商圈的黃金三角窗的物件，依舊沒有動靜。
值得一提的是，受到奢侈稅拋售潮影響，商用不動產標案頻創高價，頗有「B貨當A貨交易」的味道。以匯僑為例，去年9月耗資18.21億元向亞太置地買進的壽德大樓1樓店面，僅持有8個月，5月再以21.73億元轉賣給全球人壽，除獲利3.1億元外，也省下3.26億元奢侈稅額。

【吳苡辰╱台北報導】台灣住宅密度高，擁有1片能種植花草的空地，是不少人的夢想，擁露台或庭院的戶別，除可增加使用面積，還能滿足現代人在繁忙都市生活中，想親近自然的渴望，不過露台與庭院面積不計入權狀坪數，都屬約定專門，若合約中標示不清，日後易引發爭議，建議買方事前應詳細了解相關細節，並白紙黑字寫下，才不會花大錢當冤大頭。

在1996年6月5日以後取得建照之建案，露台不得計入權狀坪數，民眾購買露台戶，買的不是露台的所有權，而是使用權，儘管法規規定不得計價，但目前市場仍習慣將露台面積以每坪1/3的單價販售，部分建案露台價格甚至高達單價1/2，少數建案會強調買屋送露台，但羊毛出在羊身上，露台價格早已灌入總價中，換算單價後，每坪價格會比一般戶別高1~3成。

 

露台不計入權狀坪數

由於露台不得計入權狀面積，因此建商多透過約定專用方式，使該露台為特定戶別專用，不過，買方除了事前請建商出示相關證明文件外，也要留意多數的合約書上並不會註明露台面積，便曾有銷售人員號稱具備10坪露台，但是成屋後卻發現露台面積不足的情況，建議應主動要求在合約載明露台坪數，日後發生爭議才能舉證。